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Les différences entre l’investissement en Pinel et l’investissement LMNP

Article publié le samedi 8 octobre 2022 dans la catégorie finance.
 

Constitution de patrimoine immobilier, défiscalisation… Les avantages offerts par les investissements locatifs en LMNP ou en Pinel sont légion. Ces derniers sont accessibles à bon nombre de personnes, mais se distinguent les uns des autres sur de nombreux points. Focus dans cet article sur les différents éléments qui opposent ces deux types d’investissements locatifs.  

Qu’est-ce qu’un investissement LMNP ?

Un investissement en LMNP (location meublée non professionnelle) est un investissement consistant à mettre en location des biens immobiliers préalablement meublés. Il permet de générer des revenus non fiscalisés, ce qui est parfait pour bien préparer une retraite. En outre, en parcourant le site internet investissementlmnp.com, vous pourrez trouver des biens (logements anciens, résidences d’étudiants, EHPAD…) dans lesquels il vous sera possible d’investir.  

Par ailleurs, contrairement aux autres types d’investissements immobiliers, ce dispositif offre des avantages aussi bien sur le plan juridique que fiscal. Il est accessible aux personnes morales (SAS, SARL, SCI…), aux résidents fiscaux ainsi qu’aux personnes physiques.

D’autre part, pour qu’un logement puisse être considéré comme une location meublée, il doit nécessairement comporter des équipements mobiliers. Ces derniers ont été précisés par la loi. Il s’agit notamment de réfrigérateurs, de fours, de luminaires, de plaques de cuisson ou de literies.  

Les investissements en Pinel : qu’est-ce que c’est ?

Dispositif mis en place en janvier 2015, la loi Pinel est une mesure incitative visant à encourager les investissements locatifs dans le neuf. Elle permet de réaliser des économies (jusqu’à 63.000 euros), d’avoir une source de revenus complémentaires ou encore de se constituer un patrimoine immobilier. Elle est accessible à tous les individus qui sont fiscalement domiciliés en France.

En outre, les zones concernées par ce dispositif d’investissement locatif sont dénommées zones A, A bis, B1, B2 et C. Les montants à investir dans ces zones sont plafonnés ou limités à 300.000 euros par bien. D’un autre côté, cette loi est associée au dispositif du Prêt à Taux Zéro (PTZ), ce qui offre encore plus d’avantages aux personnes faisant des investissements en Pinel.   

Les principales différences entre l’investissement en Pinel et l’investissement LMNP

Les investissements en Pinel et LMNP se différencient sur le plan de la rentabilité, de la fiscalité, de la revente ainsi que de celui des contraintes légales.    

La rentabilité

De manière générale, les investissements en Pinel ont une rentabilité de 3 % en moyenne. Cette dernière chute à 1 %, voire moins après la déduction des frais annexes (frais de fonctionnement, d’acquisition…). Cela est notamment dû aux différentes contraintes  (plafonnement du prix des loyers, du mètre carré…)  de la loi Pinel qui obligent les propriétaires à percevoir des loyers qui sont inférieurs à ceux du marché de l’immobilier.

Quant aux investissements LMNP, leur rentabilité oscille entre 4 et 5 % dans les grandes villes. Elle augmente dans les cas de location saisonnière, mais également des achats d’immeubles de rapport. Elle est donc plus intéressante que celle des investissements en Pinel.

La revente

Pour ce qui est de la revente des biens immobiliers en LMNP, sachez que les impositions sur les plus-values sont très peu élevées, voire quasiment inexistantes. Qui plus est, les exonérations qui s’appliquent sur elles sont complètes dans un certain nombre de cas. À titre illustratif, elles le sont sur les biens loués depuis au moins cinq ans et dont les recettes locatives sont inférieures à 90.000 euros sur les deux dernières années. Dans le cas où ces loyers seraient compris entre 90.000 et 126.000 euros, les exonérations qui s’appliqueront seront partielles.

De leur côté, les impositions s’appliquant sur les plus-values des investissements en Pinel sont beaucoup plus élevées. Leurs taux sont par exemple de 19 % sur l’impôt sur le revenu ou de 15,5 % pour ce qui est des prélèvements sociaux.

La fiscalité

Les avantages fiscaux des investissements en Pinel et LMNP sont tous deux très alléchants. Cependant, ceux des investissements LMNP sont bien meilleurs que ceux des dispositifs de la loi Pinel. De plus, contrairement aux loyers des investissements en Pinel qui relèvent de la catégorie des revenus fonciers, les recettes locatives provenant des investissements LMNP sont soumises au régime des bénéfices industriels et commerciaux.

D’autre part, le dispositif LMNP permet d’attribuer les déficits fonciers au revenu fiscal global, ce qui offre un certain nombre d’avantages. Plus encore, il offre la possibilité de les reporter sur de nombreuses années et constitue de ce fait, une véritable niche fiscale.    

Les contraintes légales

Les contraintes légales dans le cadre des investissements LMNP sont beaucoup plus souples que celles des investissements en Pinel. En effet, les investissements locatifs en LMNP ne sont soumis à aucune restriction en matière de localisation contrairement aux biens du dispositif Pinel qui se situent dans des zones classées (zone A, A bis, B1). Ils peuvent donc se réaliser sur toute l’étendue du territoire français.

D’autre part, les investissements locatifs en LMNP ne sont pas non plus soumis à une limitation de ressources. De quoi permettre aux propriétaires ou aux investisseurs de louer leurs biens aux locataires de leur choix, voire à ceux qui ont des revenus élevés.

Pour finir, les investissements LMNP peuvent aussi bien porter sur des logements neufs que sur des bâtiments anciens. Ils se déroulent généralement sans le moindre problème. Par contre, les investissements dans l’ancien qui s’effectuent sous le couvert de la loi Pinel sont beaucoup plus complexes à réaliser. En effet, ils obligent notamment à réaliser des expertises, mais également à effectuer des travaux de réhabilitation qui répondront aux normes de performance énergétique ou de décence en vigueur.




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